פסק-דין בתיק ה"פ 40765-01-13

1.         מדובר בשתי המרצות פתיחה שהצדדים הגישו לשם ליבון והכרעת מצב הדברים החוזי הנכון בהקשר לטענות הנוגעות להסכם מכר מיום 28.1.11 (להלן: "ההסכם" או "החוזה"), שעניינו נכס מקרקעין - גוש 38091 חלקה 9 תת חלקה 21 (בניין קולנוע אורן לשעבר) - המצוי בבאר שבע.

חברת ג.ש. ארז בע"מ תכונה להלן "המוכרת" וחברת מגדל האוניברסיטה בע"מ תכונה להלן " הקונה".

2.         אין מדובר בעסקת מכר מקרקעין שגרתית ופשוטה, שלאחר כריתתה הצדדים יכולים להיפרד לדרכם, פרט ליישום ההליך הנדרש להעברת הזכויות והחזקה כנגד תשלום התמורה. מדובר היה במיזם משותף, שהצריך המשך שיתוף פעולה וממשקים בין הצדדים, לאורך זמן. הנכס נרכש ע"י המוכרת, בשיתוף עם חברה אחרת ( "חברת עמיחי סגל") מכונס נכסים שמונה ע"י ראש ההוצל"פ בכפר-סבא. לנכס צמודות זכויות בנייה להקמת בניין מגורים. המטרה המשותפת לצדדים היתה לחתור להשלמת הליכים תכנוניים ומינהליים מורכבים, שיאפשרו, בסופו של יום, לקונה, להקים בשטח הנכס פרוייקט של 288 יחידות דיור למגורים וקומת מסחר (להלן: "הפרוייקט"). התמורה החוזית שנועדה להשתלם למוכרת, בסכום של 14 מיליון ש"ח, שיקפה השווי המוסכם של הממכר לאחר שמהיבטי הרישוי, התכנון, ורישום המקרקעין, הוצאת הפרוייקט אל הפועל תהא ברת ביצוע.

3.         לצורך הגעה ליעד המשותף, נדרש שהמוכרת תרכוש את מחצית הזכויות של חברת עמיחי סגל, כך שתהפוך בעלים של הנכס בשלמותו, וכן תרכוש זכויות בשטח נוסף שהיה מיועד לשצ"פ, על מנת להקים חניון תת-קרקעי, שבלעדיו לא ניתן לקדם את הקמת בניין המגורים. בנוסף - צריך היה לקדם תוכניות הבנייה אצל עיריית באר-שבע, ולהסדיר עלויות של אגרות והיטלים, לאחר שיוברר היקפם, וכמובן - התבקש טיפול בהשלמת תהליכי רישום הזכויות ע"ש המוכרת, על מנת לאפשר העברתן, מאוחר יותר, ע"ש הקונה.

4.         ההסכם מסדיר את המנגנונים, לוח הזמנים, חלוקת התפקידים, והנשיאה בעלויות השונות, לביצוע המטלות הכרוכות ביישום העסקה ובחתירה לאפשור הפרוייקט, לצד קביעת התמורה ואופן תשלומה, והתנאים הנוספים שהוסכמו ביחס לרישום הזכויות, הערות אזהרה, מיסוי, וכיו"ב.

5.         בנקודת השבר ביחסי הצדדים, ששיאה בשלהי 2012, קרוב לשנתיים לאחר כריתת ההסכם, התבצרו הצדדים, איש לשיטתו,  בעמדות מנוגדות ביחס למצב הדברים החוזי לאותה עת:

המוכרת - טוענת להפרת התחייבויות הקונה להזרמת כספים, שבאותו שלב נועדו  עבור חלקה  של הקונה בתשלום לממ"י, על פי שוברים שהונפקו לצורך חכירת המשנה של שטח השצ"פ. בהמשך למחדל הקונה להעביר, בגין כך, סכום של 400,000 ש"ח, כנראה בשל חיסרון כיס, לשיטת המוכרת, ולאחר שמכתב התראה לא הועיל, שוגרה ביום 23.12.12 הודעת ביטול ההסכם, מטעמה של המוכרת, בשל ההפרה הנטענת.

המוכרת עותרת, איפוא, להצהרה על כך שההסכם בוטל כדין עקב הפרתו, ושיש לבטל הערת האזהרה שנרשמה על הנכס לטובת הקונה בלשכת רישום המקרקעין. המוכרת גם גורסת כי, בהינתן נזקיה וזכותה לפיצויי מוסכם, אין עליה חובה להשיב כספים כלשהם לקונה. לעת הרלבנטית כבר שולמו, ע"י הקונה, 4.5 מיליון ש"ח. המוכרת הבהירה כי חלק הארי של הסכום הוצא לצורך תשלום לצדדים שלישיים, בנתיב הקריטי של העסקה, ולא נותר בקופתה.

הקונה - כופרת בכך שהפרה את ההסכם, טוענת טענות שונות בהקשר המחדל הנטען לתשלום          הסך 400,000 ש"ח, ומבקשת לקבוע שהודעת הביטול מטעם המוכרת ניתנה שלא כדין. מצידה היא, עותרת הקונה לסעד הצהרתי שלפיו הופעלה על ידה, כדין ובזכות, וזאת עוד ביום 16.10.12, אופציה שהוקנתה לה בסעיף 17(ב) להסכם, על פי אחת החלופות שם, שעיקרה רכישת מחצית הזכויות בנכס בלבד, כנגד תמורה מופחתת. התבקשו סעדים נוספים במישור הנפקויות להכרה בהפעלת האופציה הזו, והוראות ליישומה הנכון.

יוער, כי בהמ"פ שהגישה המוכרת, היא מתעלמת מקיומה של הודעת הפעלת האופציה, וחסרה הצגת העובדות הצריכות לכך, והתמודדות, לפחות מקדימה, עם טענות הקונה כלפיה. אין זה תקין. מעבר לחובה לפרוס יריעה מלאה ושלמה, בכגון דא, הרי, עסקינן בגישת "בת יענה". טענות הקונה ופועלה של זו במערך החוזי לא יעלמו אם לא יאוזכרו. הן רק יוצפו בהמשך.

6.         ליבת ההכרעה בתיק נגזרת משאלות הנוגעות לפרשנות סעיפי ההסכם. המסד העובדתי הנחוץ להכרעה אינו מורכב. השאלה הפרשנית המרכזית עוסקת בממשק שבין סעיף 4 להסכם, שעניינו התחייבויות המוכרת ולוח הזמנים לביצוען, ולבין הוראות סעיף 17 הקובעות אימתי אי עמידה בהתחייבויות הללו, או בחלק מהן, מקימה זכות להפעלת האופציה המוקנית לקונה, על חלופותיה השונות.

שאלה פרשנית אחרת, המשלבת מחלוקת עובדתית מצומצמת, נוגעת לאופי ההסכמות ביחס לתשלום של 400,000 ש"ח, ובין היתר, לשאלה האם בעצם נפרע הסכום הזה הרבה קודם למועד ההפרה הנטענת, וזאת בדרך של הכללתו בתשלום אחר, שהועבר למוכרת, וסכומו 600,000 ש"ח.

טענות הצדדים כוללות התייחסות לחלופות שונות ולתרחישים שונים, שאפשר שביהמ"ש יאמץ, וגם הסיכומים כוללים, לפחות מצד הקונה, טיעונים חלופיים רבים. מסקנותיי וקביעותיי בסוגיות הליבה מייתרות הצורך להיזקק לחלק ניכר של הטיעונים, העובדתיים והמשפטיים. להלן אפרט אך בתמצית את מה שהכרחי להנמקת טעמי ההכרעה. דיוננו יתמקד בשאלות ה"מאקרו". ככל שמדובר בסוגיות "מיקרו", וככל שתוצאת ההליך כאן תצריך ליבון פרטי ההתחשבנות בין הצדדים, יהא צורך בבירור נפרד ובהליך ייעודי.

7.         לדידי, סעיפי ההסכם הרלוונטיים, אף אם  במקומות מסויימים ניתן היה לנסחם באופן יותר ברור ומוצלח, מלמדים במידת הוודאות הדרושה על אומד דעתם וכוונתם של הצדדים, בוודאי כאשר הם נקראים כחלק ממכלול ההסכם, ובכך ניתן ליישום הסיפא של סעיף 25 (א) של חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. כזכור, סעיף 25, לאחר תיקונו האחרון, קובע כי " חוזה מפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו" . במקרה הנדון, עיקר ההיזקקות הוא, אכן, ללשון החוזה כפשוטה, וההסתמכות על "נסיבות העניין" אינה נדרשת כמכשיר מרכזי. 

8.         תחילה, יש לדון בשאלה אם התקיימו התנאים להפעלת האופציה שבסעיף 17, מטעם הקונה. אם זו הופעלה כדין, וזאת - עוד ביום 16.10.12, אזי, ההסכם שינה פניו לחלוטין. הודעת הביטול, המאוחרת, מטעם המוכרת, מיום 23.12.12, כמו גם ההפרה הנטענת כעילת הביטול, הופכים לבלתי רלוונטיים במקרה זה.

9.         כפי שצויין לעיל, לב העניין בממשק בין סעיף 4 לסעיף 17(ב). להלן נוסחם המלא של סעיפים אלה:

סעיף 4 - כותרתו "התחייבויות המוכרת":

" 4.1 המוכרת  מתחייבת  בזאת לפעול להמציא תוך 30 ימים מיום שיופקד בידיו הנאמנות של בא כוח המוכרת התשלום השני (למען הסר ספק - ובלבד ששולם גם התשלום הראשון, בפירוטם בסעיף 6.1.1  ו- 6.1.2 להלן), את אישורו של אוקנין לביטול הערת האזהרה המבטא את הסתלקותו מזכותו כמוגדר בצו, ואישרו של סגל שמשמעו יפוי כוח בלתי חוזר לטובת המוכרת המאפשר רישום הזכויות על שם המוכרת בגין חלקו של סגל על פי הצו או לחילופין ביטול הערת האזהרה שעל שמו ככל שיאושר הדבר על ידי לשכת רישום המקרקעין.

4.2 המוכרת מתחייבת בזאת, לפעול  להמציא תוך שישה חודשים מיום רישום מלוא הזכויות במקרקעין על שם המוכרת, מסמך עקרוני ממינהל מקרקעי ישראל, הבעלים של המקרקעין, כי זכויות הבניה לבניית הפרוייקט על פי התב"ע המאושרת, יועברו באופן בלעדי למוכרת בכפוף לתשלום דמי היתר או כל תשלום שיידרש על ידו כמפורט בסעיף 9.5 להלן (עסקה זו מכונה על ידי מינהל מקרקעי ישראל "עסקת שינוי ייעוד וניצול").